Umowa najmu mieszkania - na co koniecznie zwrócić uwagę?
§5

Umowa najmu mieszkania - na co koniecznie zwrócić uwagę?

Początek roku akademickiego już za chwilę. Co roku jest to okres, w którym rzesze studentów (choć nie tylko) gorączkowo poszukują lokum, w którym spędzą najbliższe miesiące, a nawet lata. Podczas zawierania umowy najmu warto zwrócić uwagę na kilka szczegółów, aby móc w spokoju spokojnie cieszyć się wynajmowanym lokum bez konieczności ponoszenia nieprzewidzianych kosztów.

Na wstępie warto zauważyć, że umowa najmu opiera się na swego rodzaju kompromisie, ponieważ z zasady powinna zabezpieczać interesy obu stron - wynajmującego i najemcy. A że interesy te nierzadko są trudne do pogodzenia, pojawia się spore pole do nadużyć. Pomimo że umowa najmu jest znacznie mniej skomplikowana niż umowa kupna/sprzedaży nieruchomości, warto pamiętać, że kwoty, które wchodzą w grę są znaczące (wystarczy pomnożyć wysokość comiesięcznego czynszu przez 12 miesięcy w roku, by przekonać się, jak spora kwota zasila kieszeń wynajmującego)

Przy zawieraniu umowy przede wszystkim należy zwrócić uwagę, czy znajdują się w niej wszystkie wymagane elementy wymienione poniżej (przy każdym punkcie szczegółowo opisujemy pułapki, które mogą czyhać na wynajmującego):

1. Dane osób zawierających umowę. Z punktu widzenia najemcy szczególnie ważne będą tu dane wynajmującego, w tym numer telefonu, pod który będzie dzwonić np. w przypadku awarii czy zgubienia klucza. Przed zawarciem umowy powinniśmy się też upewnić, czy osoba, z którą podpisujemy umowę jest rzeczywiście właścicielem mieszkania. Warto sprawdzić księgę wieczystą i poprosić o okazanie tytułu prawnego do lokalu w postaci aktu notarialnego. Przezorności nigdy za wiele, a dzięki temu mamy pewność, że nie wynajmujemy mieszkania od oszusta. Jeśli wynajmujemy mieszkanie w kilka osób (np. mieszkanie studenckie), stronami umowy powinny być wszyscy przyszli lokatorzy. W przeciwnym wypadku, gdy najemcy przestaną płacić, do odpowiedzialności zostanie pociągnięta tylko osoba podpisująca umowę, która słono zapłaci za nielojalność swoich kolegów.

2. Szczegółowy opis przedmiotu umowy. Właściciel powinien dołączyć do umowy protokół zdawczo – odbiorczy. Leży to zarówno w jego interesie, jak i w interesie najemcy. Protokół taki zawiera listę wyposażenia mieszkania oraz wskazania stanu liczników w dniu przekazania przedmiotu najmu. Do protokołu warto także załączyć zdjęcia. Najemca podczas oglądania mieszkania powinien zwrócić szczególną uwagę na wszelkie braki, uszkodzenia i ubytki oraz zdecydowanie domagać się umieszczenia tych informacji w protokole. W przeciwnym razie ryzykuje, że pod koniec trwania umowy zostanie obciążony kosztami naprawy sprzętów, które zostały zepsute już wcześniej przez kogoś innego.

3. Wysokość opłat, terminy i sposób ich uiszczania. Przy wynajmowaniu mieszkania nie należy zapominać, że opłaty to nie tylko czynsz dla wynajmującego, ale szereg dodatkowych kosztów, dlatego koniecznie trzeba sprawdzić, za co i ile przyjdzie nam płacić. Takie dodatkowe, nieujęte często wyraźnie w umowie koszty to np. czynsz płacony do spółdzielni, prąd, woda, gaz, ogrzewanie, miejsce postojowe, Internet, telewizja, telefon stacjonarny itp. Domagajmy się od właściciela przedstawienia rachunków z poprzednich miesięcy. W szczególności warto dopytać o rodzaj ogrzewania (uwaga na ogrzewanie na prąd i gaz!), którego koszty mogą nas zaskoczyć, gdy nadejdzie sroga zima.  Dopytajmy też, w jaki sposób mamy uiszczać opłaty (całość opłat na konto właściciela, czynsz na konto spółdzielni, a może właściciel co miesiąc będzie chciał nam składać wizytę i odbierać gotówkę osobiście?) Często właściciele podają kwoty opłat dodatkowych „na oko”, zaniżając je znacznie, by nie zniechęcić przyszłych najemców.

4. Czas trwania umowy oraz warunki wypowiedzenia - tutaj w szczególności zwróćmy uwagę na okres wypowiedzenia, sposób wypowiedzenia oraz ewentualne kary umowne. Dopytajmy też, jaką opłatę właściciel pobiera za miesiące wakacyjne (w mieszkaniach studenckich właściciele często obniżają opłaty w wakacje, kiedy lokatorzy opuszczają lokum na cały ich okres).

5. Prawa i obowiązki stron - w umowach najmu pojawiają się różne zapisy, bardziej lub mniej standardowe. Jeśli mamy zwierzę lub palimy papierosy, gramy na instrumencie czy też zamierzamy zapraszać gości na weekendy - dokładnie sprawdźmy, czy w treści umowy nie ma zapisów uniemożliwiających korzystanie z lokalu w sposób, który odpowiada naszym potrzebom.

6. Wysokość i sposób rozliczania kaucji. Ważnym elementem umowy najmu jest kaucja wpłacana przez najemcę w celu zabezpieczenia ewentualnych szkód lub pokrycia zaległości w płatnościach. Najczęściej kaucja odpowiada wysokości jednomiesięcznego czynszu, ale warto dokładnie sprawdzić jej dokładną wysokość w umowie, aby uniknąć przykrej niespodzianki. Warto zauważyć, że kaucja nie może być zatrzymana przez właściciela w przypadku wcześniejszego wypowiedzenia umowy przez najemcę, który np. decyduje wyprowadzić się po 6 miesiącach i pozostawia lokal w stanie niepogorszonym, choć umowa została zawarta na rok. Zdarza się, że w umowach są określone kary z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy (niezależne od kaucji - patrz punkt 4.)

 

Po dokładnym sprawdzeniu tych wszystkich elementów i wyjaśnieniu z wynajmującym nurtujących nas wątpliwości pozostaje podpisać umowę i cieszyć się wynajętym lokum!