Czym jest tzw. najem okazjonalny i jakie są jego zalety dla wynajmującego?
§5

Czym jest tzw. najem okazjonalny i jakie są jego zalety dla wynajmującego?

Umowa najmu jest sytuacją, w której obie strony podejmują spore ryzyko. Najemca ryzykuje, że w razie niedogodności może znaleźć się bez dachu nad głową, natomiast wynajmujący drży w obawie o to, że lokator przestanie płacić czynsz, zdewastuje lokal lub po prostu zniknie. Czy wynajmujący może się w jakiś sposób zabezpieczyć przez ryzykiem ponoszonym w przypadku uciążliwego lokatora?

 

W związku ze znacznym ryzkiem finansowym, które dla właściciela niesie oddanie w najem obcej osobie dobra o znacznej wartości rynkowej, wynajmujący może zdecydować się na tzw. najem okazjonalny. Najem okazjonalny to stosunkowo nowy rodzaj najmu, który pojawił się w polskim prawie na mocy ustawy z dnia 17 grudnia 2009 r. Taka forma najmu zapewnia właścicielom nieruchomości skuteczniejszą ochronę ich własności. 


Jakie korzyści daje tzw. „najem okazjonalny” właścicielowi lokalu?

 Aby przekonać się o korzyściach tego typu umowy, najpierw trzeba zdać sobie sprawę z mankamentów tradycyjnej umowy najmu, która chroni w większym stopniu interesy lokatora aniżeli właściciela lokalu. Otóż zawierając zwykłą umowę najmu, właściciel nie może wyrzucić lokatora, który nie chce wyprowadzić się z wynajmowanego mieszkania, ponieważ musi on mieć zapewniony lokal socjalny. Dodatkowo na korzyść lokatora działa tzw. okres ochronny, który trwa od 1 listopada do 31 marca, brak możliwości eksmisji kobiet w ciąży lub osób małoletnich, a także fakt, iż zgodnie z prawem lokator może zalegać z trzema czynszami (plus dodatkowy miesiąc na uregulowanie zaległości), co daje w rezultacie nawet pięć miesięcy mieszkania za darmo na koszt właściciela.

Celem wprowadzenia formy tzw. „najmu okazjonalnego” było przywrócenie większych praw właścicielom lokali, ponieważ zawierając taką umowę można łatwiej, szybciej i skuteczniej pozbyć się uciążliwych i zalegających z płatnościami lokatorów bez konieczności oczekiwania, aż zostanie im przydzielony lokal socjalny.


Jakie warunki należy spełnić?

W celu zawarcia umowy najmu okazjonalnego, właściciel musi spełnić kilka warunków. Po pierwsze powinien być osobą fizyczną (stroną umowy nie może być firma), a umowa nie może dotyczyć podnajmu lokalu.  Po drugie lokal może zostać wynajęty na maksymalny okres dziesięć lat, z możliwością przedłużenia (już sama nazwa umowy - najem „okazjonalny” - wskazuje, że nie może być ona zawarta na czas nieokreślony)

Umowa najmu okazjonalnego musi także zawierać kilka ważnych dokumentów. Pierwszym z nich jest oświadczenie najemcy sporządzone w formie aktu notarialnego, w którym najemca zobowiązuje do opróżnienia i wydania mieszkania po tym, jak umowa najmu wygaśnie.

Drugim dokumentem jest wskazanie przez najemcę lokalu, w którym będzie mógł on zamieszkać w przypadku konieczności opróżnienia lokalu (np. mieszkanie rodziców). Po trzecie należy dołączyć oświadczenie właściciela lokalu, do którego najemca miałby się przeprowadzić w razie eksmisji o wyrażeniu zgody na jego zamieszkanie (np. zgodę rodziców na zamieszkanie w ich lokalu)

Dodatkowo właściciel musi zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego w urzędzie skarbowym w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Jeśli nie dopełni tych obowiązków, umowa zawarta pomiędzy stronami będzie uznana za zwykłą umowę najmu, która podlega przepisom kodeksu cywilnego i ustawie o ochronie praw lokatorów.

 

POTRZEBUJESZ PORADY PRAWNEJ W KWESTII UMOWY NAJMU?
ZADZWOŃ: 95 735 26

 


Rozwiązanie umowy

Jeśli po rozwiązaniu umowy lub po jej wygaśnięciu najemca nie chce opuścić lokalu, właściciel wręcza mu na pisemne żądanie opróżnienia lokalu w terminie nie dłuższym niż siedem dni, licząc od daty doręczenia. Jeśli natomiast żądanie to nie przynosi efektu, właściciel składa wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności dołączonemu do umowy o najem okazjonalny aktowi notarialnemu, w którym najemca wcześniej sam dobrowolnie poddał się egzekucji. Procedura ta zastępuje ona konieczność wszczynania w sądzie sprawy o eksmisję lokatora.

Niektórym osobom warunki te mogą wydać się zbyt rygorystyczne i trudne do spełnienia, warto jednak wziąć pod uwagę ryzyko i szkody, na jakie narażamy się, gdy trafimy na „nieusuwalnego” lokatora. Warto przemyśleć kwestię najmu okazjonalnego, a w razie pytań skontaktować się z zaufanym prawnikiem. W takim przypadku szczególnie polecamy kontakt z naszą Kancelarią, która chętnie wyjaśni wszelkie wątpliwości.